Księga wieczysta to rejestr
publiczny, przedstawiający stan prawny nieruchomości.
Pozwala ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Księgi
wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości.
Księgi wieczyste są prowadzone dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to
znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach
wieczystych, natomiast to samo prawo własności powinno być wykazane w jednej i
tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo
własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach – sytuację taką należy
usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym.
Akty prawne regulujące ustrój ksiąg wieczystych:
- ustawa
z 6 lipca 1982 o
księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.
z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn.zm.),
- rozporządzenie
Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U.
z 2001 r. Nr 102, poz. 1122 z późn.zm.)
- art.
626 Kodeksu postępowania cywilnego.
Cechy ksiąg wieczystych:
- jawność
formalna – każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią
księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością
wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę;
zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie
osoba mająca interes prawny oraz notariusz,
- domniemanie zgodności
ze stanem prawnym – domniemywa się, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej
jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie
istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,
- rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść
tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej
nabył własność lub inne prawo rzeczowe (w pewnym uproszczeniu: kupując
nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się
jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była;
jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma
– nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet),
- pierwszeństwo
praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do
księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami niewpisanymi do
księgi.
Działy w księdze wieczystej:
dział
I-O: „Oznaczenie
nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne
oznaczenie nieruchomości,
dział
I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne
prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości, jak udział w
częściach wspólnych lub wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i inne,
dział
II – Własność (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
dział
III – Prawa, roszczenia i ograniczenia, dział zawiera
wpisy ograniczonych praw rzeczowych, którymi obciążona jest nieruchomość, z
wyjątkiem hipotek, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub
użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na
nieruchomości,
dział
IV – Hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty,
zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.
Przy
każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie
dokumenty i pisma, które były podstawą wpisów w księdze. Akta, jak wyżej wskazano,
nie są objęte zasadą pełnej jawności.
Dla
nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się
tzw. zbiory dokumentów. Są
to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory
dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości – stan własności i obciążenia. Obecnie nie
zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie
prawne.
Dostęp elektroniczny
Od
2003 w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W
większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i
prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w
formie pisemnej są sukcesywnie informatyzowane. Dostęp do systemu online: http://ekw.ms.gov.pl/
Tłumaczenia:
- angielski: the land and mortgage register
- hiszpański: registro de la propiedad m
- niemiecki: Grundbuch n
