Nie ma dwóch identycznych nieruchomości, każda wyróżnia się zespołem cech. Jednym z podejść do wyceny nieruchomości (85% przypadków) jest podejście porównawcze. W podejściu tym rzeczoznawca majątkowy musi poznać cechy rynkowe nieruchomości, czyli takie, które kształtują wartość nieruchomości na rynku lokalnym, a następnie ocenić ich wpływ na cenę rynkową.
Rzeczoznawca majątkowy musi orientować się w cenach rynkowych, ale nie oferowanych lub oczekiwanych, a cenach transakcyjnych. Jednak nie wszystkie ceny transakcyjne są wiarygodne, zatem ceny które odbiegają od cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne nie należy przyjmować do porównań.
Stosując podejście porównawcze przy wycenie nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy analizuje rynek lokalny, bada zależność między popytem a podażą, bada, jaki wpływ na ceny transakcyjne ma upływ czasu, jakie cechy nieruchomości i w jakim stopniu wpływają na jej wartość i na postawie porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem transakcji w ostatnim czasie, w drodze porównań stosuje odpowiednie poprawki kwotowe. W wyniku porównań określa się wartość rynkową nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy musi orientować się w cenach rynkowych, ale nie oferowanych lub oczekiwanych, a cenach transakcyjnych. Jednak nie wszystkie ceny transakcyjne są wiarygodne, zatem ceny które odbiegają od cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne nie należy przyjmować do porównań.
Stosując podejście porównawcze przy wycenie nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy analizuje rynek lokalny, bada zależność między popytem a podażą, bada, jaki wpływ na ceny transakcyjne ma upływ czasu, jakie cechy nieruchomości i w jakim stopniu wpływają na jej wartość i na postawie porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem transakcji w ostatnim czasie, w drodze porównań stosuje odpowiednie poprawki kwotowe. W wyniku porównań określa się wartość rynkową nieruchomości.
Proces wyceny nieruchomości jest więc racjonalnym przetworzeniem informacji rynkowych zgromadzonych danych dotyczących szacowanej nieruchomości.
Wycena nieruchomości a kosztorys
Nie należy mylić i utożsamiać tych dwóch pojęć! Rzeczoznawca majątkowy może wspomagać się kosztorysem robót budowlanych, jednakże kosztorys budowlany nie jest dokumentem określającym wartość nieruchomości, np. budynku w trakcie budowy. Wartość rynkowa nieruchomości odwzorowuje kwotę pieniężną, za którą potencjalny nabywca nabyłby tę nieruchomość od potencjalnego sprzedającego, zakładając niezależność stron oraz inne czynniki, które mogłyby wpływać na decyzje podejmowane przez strony.
