Definicja nieruchomości w Kodeksie cywilnym
Obowiązująca w Polsce definicja pojęcia nieruchomość jest wielokrotnie przytaczana w przepisach prawa, m.in. w
Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego: "nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności". Jak
wynika z Kodeksu cywilnego, budynki lub ich części są nieruchomościami tylko
wtedy, gdy zostały przedmiotem odrębnej własności. W przeciwnym przypadku są
częściami składowymi nieruchomości. Zatem zgodnie z art. 46 Kodeksu
cywilnego wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości:
- nieruchomość gruntową zabudowaną lub
niezabudowaną,
- nieruchomość budynkową,
- nieruchomość lokalową.
Nieruchomość
gruntowa:
Nieruchomością
gruntową jest wyodrębniona pod względem własności część powierzchni ziemskiej. Odwołując
się do definicji zawartej w Kodeksie cywilnym należy stwierdzić, iż
nieruchomość, jako „część powierzchni ziemskiej” musi posiadać granice, czyli
być fizycznie wyodrębniona poprzez określenie granic zewnętrznych oraz jako
„przedmiot odrębnej własności” musi posiadać właściciela, czyli być wyodrębniona
pod względem prawnym. Prawo własności obejmuje grunt wraz z jego częściami
składowymi. Częściami składowymi nieruchomości są budynki, urządzenia trwale
związane z gruntem oraz drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania,
innymi słowami – wszystko co zostało połączone z gruntem w trwały sposób (superficies
solo credit). Jak już wcześniej wspomniano, budynek jest częścią składową
gruntu, a staje się nią w chwili trwałego połączenia jego konstrukcji z
gruntem. Częścią składową nieruchomości są także urządzenia związane w sposób
trwały z gruntem. Wyjątkiem są
urządzenia odprowadzające lub doprowadzające wodę, gaz, prąd i inne, urządzenia
te nie należą do elementów składowych nieruchomości, jeśli wchodzą w skład
przedsiębiorstwa lub zakładu. Częściami składowymi nieruchomości nie są również
obiekty przeznaczone do użytkowania w okresie krótszym od ich trwałości technicznej,
przewidziane do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki oraz obiekty nie
połączone trwale z gruntem, przykładem są kioski uliczne, pawilony sprzedaży
ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe, urządzenia rozrywkowe, powłoki
pneumatyczne, obiekty kontenerowe i barakowozy. E. Kucharska-Stasiak wskazuje,
iż właściciel gruntu jest właścicielem wszystkiego, co jest trwale z tym
gruntem związane, jednak są wyjątki od tej zasady. Przepisy prawa stanowią, że
w określonych przypadkach budynki i urządzenia mogą być przedmiotem odrębnej
własności. Nieruchomość gruntowa jako część powierzchni ziemskiej stanowi
obszar ziemi, który rozciąga się ponad i pod powierzchnią gruntu do wysokości i
głębokości określonej przez jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Nieruchomość
może składać się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych graniczących ze sobą
lub nie graniczących. W związku z tym kilka działek nie
położonych obok siebie może stanowić jedną nieruchomość, jeśli są objęte
wpisem w jednej księdze wieczystej.
Nieruchomość budynkowa
Obok nieruchomości gruntowej Kodeks
cywilny wyróżnia także nieruchomości budynkowe. W myśl art. 46 Kodeksu „Nieruchomościami są […] budynki trwale z
gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów
szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Nieruchomość
budynkowa występuje, gdy grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu
terytorialnego są oddawane w użytkowanie wieczyste. Następuje wówczas
oddzielenie praw własności gruntu od praw własności budynków i urządzeń
wzniesionych na tych gruntach. W myśl art. 235 Kodeksu cywilnego, budynki
wzniesione lub nabyte przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa
lub będącym własnością jednostek samorządu terytorialnego należą do użytkownika
wieczystego. Własność budynków i urządzeń użytkownika, jest prawem związanym z
użytkowaniem wieczystym gruntu. Oznacza to, że w przypadku zbycia lub
wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego konieczne jest zbycie prawa własności
do budynków i urządzeń. Wart uwagi jest fakt, iż w przypadku jednej
nieruchomości budynkowej występują trzy rodzaje praw, a mianowicie prawo
własności nieruchomości gruntowej przysługujące Skarbowi Państwa, prawo
własności nieruchomości budynkowej przysługujące użytkownikowi wieczystemu oraz
prawo użytkowania wieczystego gruntu.
Nieruchomość lokalowa
Nieruchomością lokalową jest część
trwale związanego z gruntem budynku, która stanowi odrębny przedmiot własności.
Nieruchomość lokalową stanowi więc lokal, którego własność została oddzielona
od własności gruntu i budynku. W myśl Ustawy o własności lokali, nieruchomością
lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny lub wykorzystywany na inne cele,
zapewniający samodzielność w aspekcie architektonicznym jak i funkcjonalnym.
Samodzielny lokal mieszkalny jest natomiast zdefiniowany jako wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które są przeznaczone
na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami przynależnymi służą zaspokojeniu
ich potrzeb mieszkalnych. Pomieszczeniami przynależnymi, o których mowa wyżej,
mogą być: piwnica, strych, garaż itp., nawet jeśli nie przylegają do lokalu.
Jak już wspomniano lokal mieszkalny stanowi część nieruchomości. W
nieruchomości, z której zostały wydzielone samodzielne lokale istnieją także
takie części budynku i urządzenia, które służą do użytku właścicieli wszystkich
lokali wyodrębnionych. Części te nazwane są nieruchomością wspólną, są to
fundamenty, klatki schodowe, elewacje, chodniki, przyłącza mediów. Właścicielom
lokali jako prawo związane z własnością lokalu przysługują udziały w
nieruchomości wspólnej.
Klasyfikacja nieruchomości według kryterium funkcjonalności gruntu
Podział nieruchomości na gruntowe,
budynkowe i lokalowe wynika z przepisów prawa cywilnego. Przyjmując kryterium
funkcjonalności gruntu wyróżnia się następujące rodzaje nieruchomości:
- Rolne – które służą lub mogą służyć do prowadzenia na nich działalności wytwórczej w rolnictwie, produkcji roślinnej lub zwierzęcej, są to m.in. pastwiska, grunty orne, łąki, sady.
- Przemysłowe – które są odpowiednio uzbrojone i zabudowane przez obiekty przystosowane do prowadzenia na nich działalności innej niż rolna, np. hale, magazyny, kopalnie itp.
- Komercyjne – na których może być prowadzona działalność handlowa lub usługowa, np. powierzchnie sklepowe, magazyny, biura, hotele, restauracje itp. nieruchomości komercyjne można podzielić na handlowe, biurowe, przemysłowe, i inne.
- Mieszkaniowe – to takie nieruchomości, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych ich właścicieli lub użytkowników.
- Rekreacyjne.
- Pozostałe – nie zakwalifikowane do żadnej z powyższych grup, np. parki, cmentarze, plaże.
