Operat szacunkowy jest pisemną opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, jest sporządzany na podstawie przeprowadzonego procesu wyceny nieruchomości. Istotnym faktem, jest to iż operat szacunkowy stanowi wyłączną i prawnie zastrzeżoną formę opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości.
Celem operatu szacunkowego jest przedstawienie przeprowadzonego postępowania. Treść operatu szacunkowego, zasady oraz tryb jego sporządzania jak i katalog czynności obligatoryjnych rzeczoznawcy majątkowego są prawnie zastrzeżone. Operat szacunkowy jest wynikiem wyceny nieruchomości, czyli jest "produktem" działań rzeczoznawcy majątkowego. Jest on dowodem wykorzystywanym w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie naszego kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych wyceny są wykonywane.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników decydujących o zmianie wartości nieruchomości. Operat może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Z Rozporządzenia:
Sposób sporządzania, formę oraz treść operatu szacunkowego reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, według zapisów którego (paragraf 55 - 58):
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych oraz przedstawienie toku obliczeń i wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny, źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
W operacie zamieszcza się również stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych, można ją wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził poprzez dołączenie stosownej klauzuli, w której oświadcza o aktualności operatu.
