WSTĘP
Prawo
rzeczowe, to przysługujące określonemu podmiotowi prawo bezwzględne mające za
przedmiot daną rzecz. „Prawo bezwzględne” oznacza, że jest ono skuteczne wobec
wszystkich, podmiot prawa rzeczowego ma zatem wyłączne uprawnienie do władania
pewnym przedmiotem w sposób określony przepisami prawa. Prawa rzeczowe zostały
unormowane w drugiej części Kodeksu cywilnego. W przepisach tych zostały
unormowane następujące prawa:
- własność,
- użytkowanie
wieczyste,
- ograniczone
prawa rzeczowe:
o
użytkowanie,
o
służebność,
o
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
mieszkalnego,
o
hipoteka,
o
zastaw (nie dotyczy nieruchomości).
WŁASNOŚĆ
Własność
jest najpełniejszą formą prawną uprawniającą do rozporządzania, posiadania oraz
używania nieruchomości. Prawo własności jest dziedziczne, nie ograniczone w
czasie, zbywalne oraz podlega egzekucji. Art. 140 Kodeksu cywilnego określa
sposób wykonywania własności w następujący sposób: „właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie
ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może
pobierać z niej pożytki, dochody i rozporządzać rzeczą”. Analizując
definicję własności zapisaną w Kodeksie cywilnym można wyróżnić pozytywną
stronę prawa własności określaną triadą uprawnień właściciela (władanie,
korzystanie, rozporządzanie rzeczą) oraz stronę negatywną, tj. obowiązek
nienaruszania tego prawa przez innych. Prawo własności może przysługiwać jednej
lub więcej niż jednej osobie, zastosowanie ma tutaj pojęcie współwłasności
ułamkowej oraz współwłasności łącznej. W przypadku współwłasności ułamkowej
każdy ze współwłaścicieli ma prawo rozporządzać posiadaną częścią bez wiedzy i
zgody pozostałych współwłaścicieli. Przeciwnie w przypadku współwłasności
łącznej, która ma miejsce np. w małżeństwie, właściciele nie mogą samodzielnie
rozporządzać daną częścią.
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
Kolejnym prawem rzeczowym
dotyczącym nieruchomości jest użytkowanie wieczyste, jest to prawo zbywalne, dziedziczne,
podlega egzekucji. Użytkownik wieczysty jest zobowiązany do wnoszenia opłat
rocznych wg stawek procentowych zależnych od celu oddania nieruchomości w
użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste jest prawem podobnym do prawa
własności, formalnie rzecz biorąc różnice między tymi prawami sprowadzają się
do czasowego charakteru prawa użytkowania wieczystego oraz możliwości
pozbawienia użytkownika wieczystego tego prawa w określonych okolicznościach.
Można więc stwierdzić, iż użytkowanie wieczyste jest quasi-własnością.
Przedmiotem użytkowania wieczystego może być grunt stanowiący własność Skarbu
Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Należy zaznaczyć,
że budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste nie stanowią własności właściciela gruntu, lecz
są własnością użytkownika wieczystego, wówczas prawo własności budynków i
urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oddanie gruntu w
użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat lub w wyjątkowych sytuacjach na
okres krótszy, jednak nie mniej niż 40 lat. Okres ten na żądanie użytkownika
może być przedłużony. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może być
rozwiązana przed zakończeniem określonego w niej okresu, jeśli użytkownik
wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub nie
wzniósł określonych w umowie budynków lub urządzeń.
OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE
Ograniczone prawa rzeczowe odnoszą
się do rzeczy, które są własnością innej osoby. Osoby, którym przysługują
ograniczone prawa rzeczowe, mogą w określony sposób korzystać z tych rzeczy.
UŻYTKOWANIE
Najszerszy zakres spośród
ograniczonych praw rzeczowych ma użytkowanie. Jest to prawo nie zbywalne, nie
podlega dziedziczeniu, może być ustanowione odpłatnie bądź bez wynagrodzenia,
na czas określony lub bezterminowo. Uprawnia do używania i pobierania pożytków
z cudzej rzeczy obciążonej tym prawem. Zakres użytkowania można ograniczyć do
oznaczonej części lub oznaczonych pożytków. Ustanowienie prawa użytkowania
wymaga formy aktu notarialnego – umowy cywilnoprawnej lub jednostronnego
oświadczenia właściciela. Użytkowanie wygasa na skutek niewykonywania przez 10
lat lub śmierci użytkownika. Po wygaśnięciu użytkowania, użytkownik zobowiązany
jest do zwrotu rzeczy w takim stanie, w jakim powinna się znajdować prawidłowo
użytkowana.
SŁUŻEBNOŚĆ
Służebność, to ograniczone prawo,
polegające na obciążeniu nieruchomości, pozwala określonej osobie korzystać z
niej w określony sposób, a także pozwala jej żądać, aby właściciel
nieruchomości nie wykonywał określonych uprawnień wynikających z prawa
własności. Wyróżnia się służebności gruntowe, osobiste i przesyłu. Służebność
gruntowa polega na obciążeniu nieruchomości (nieruchomość obciążona) poprzez
określenie do niej uprawnień właściciela innej nieruchomości (nieruchomość
władnąca). W praktyce najczęściej występuje służebność przejazdu i przejścia,
powstaje ona, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Wykonywanie
służebności gruntowej powinno w jak najmniejszym stopniu utrudniać korzystanie
z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa wygasa po 10-ciu latach
niewykonywania, może także zostać zniesiona na żądanie właściciela
nieruchomości obciążonej. Służebność osobista, to obciążenie nieruchomości na
rzecz określonej osoby fizycznej. Służebność osobista jest niezbywalna, nie można
jej nabyć przez zasiedzenie oraz obciąża każdego właściciela nieruchomości
obciążonej. Poza służebnością gruntową i osobistą istnieje także służebność
przesyłu, polega ona na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może
korzystać z nieruchomości obciążonej, na potrzeby zainstalowania na niej
urządzenia służącego do przesyłu energii elektrycznej, gazu, płynów, itp.
Ponadto ma prawo do jego konserwowania i modernizowania. Służebność przesyłu
jest na ogół ustanawiana na rzecz przedsiębiorstw będących dysponentem urządzeń
służących do przesyłu.
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU
Spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu, jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlega egzekucji, można dla
niego założyć księgę wieczystą. Może zostać przekształcone w prawo odrębnej
własności na żądanie członka spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu może przysługiwać kilku osobom, ale członkiem spółdzielni może być tylko
jedna z nich. Spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana do prowadzenia rejestru
lokali własnościowych, dla których są założone księgi wieczyste z adnotacją o
obciążeniach hipotecznych. W przypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni,
omawiane prawo przekształca się w nieruchomość lokalową.
HIPOTEKA
Hipoteka,
jako ograniczone prawo rzeczowe, to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności
pieniężnej na nieruchomości, jest wyrażona w oznaczonej sumie pieniężnej.
Oznacza to, iż wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z
przedmiotu obciążonego hipoteką, bez względu na to czyją jest własnością.
Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze
własnościowe prawo, udział we współwłasności. Obciążenia hipoteczne
obligatoryjnie ujawnia się w księgach wieczystych w IV dziale. Hipoteka jest
prawem związanym z wierzytelnością, którą zabezpiecza i nie może istnieć
samodzielnie.
PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE
Poza wymienionymi prawami, Kodeks
cywilny definiuje także prawa zobowiązaniowe, są one słabsze niż ograniczone
prawa rzeczowe, gdyż nie pozwalają na dysponowanie rzeczą, a jedynie
korzystanie z niej, nie są także objęte wpisem do księgi wieczystej. Prawa
zobowiązaniowe to najem i dzierżawa, użyczenie, dożywocie i leasing.
DZIERŻAWA I NAJEM
Dzierżawa jest umownym stosunkiem
wynikającym ze wzajemnej umowy, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać
dzierżawcy rzecz lub prawo przynoszące pożytki do używania i pobierania ich
przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Obiekt, który nie przynosi pożytków może
być przedmiotem najmu. Pobieranie pożytków nie może następować z naruszeniem
substancji rzeczy będącej przedmiotem dzierżawy. Dzierżawca jest zobowiązany do
utrzymywania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym oraz do zwrócenia go
po okresie dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować prawidłowo
używany. Dzierżawca ma obowiązek płacenia wydzierżawiającemu ustalonego
czynszu, który może być wyrażony w pieniądzach, świadczeniach lub ułamkowej
części pożytków, termin płatności powinien być oznaczony w umowie. Prawo najmu
daje najemcy prawo używania rzeczy, bez pobierania z niej pożytków.
UŻYCZENIE
Użyczenie w odróżnieniu od najmu i
dzierżawy jest świadczeniem bezpłatnym. Bez względu na to czy umowa użyczenia
jest określona na czas oznaczony czy nieoznaczony, biorący rzecz w używanie
może ją zwrócić w dowolnym momencie, nie może natomiast oddać rzeczy użyczonej
osobie trzeciej bez zgody właściciela.
LEASING
Leasing umożliwia inwestorowi
korzystanie z określonych dóbr inwestycyjnych – ruchomości oraz nieruchomości
oraz pobieranie z nich pożytków bez przenoszenia własności.
DOŻYWOCIE
Umowa dożywocia polega na tym, że
właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na
rzecz nabywcy, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub wskazanej
przez niego osobie dożywotnie utrzymanie. Jest to prawo niezbywalne i nie
podlegające egzekucji.
