O tym ile jest warta nieruchomość decyduje rynek, czyli popyt i podaż. Głównymi kreatorami cen transakcyjnych są uczestnicy rynku - kupujący i sprzedający. Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości nabywcy rozważają wiele cech nieruchomości, które wpływają na cenę jaką mogliby zapłacić za nieruchomość. Część z tych cech jest doskonale znana, jednak część wymaga głębszej analizy. Do podstawowych cech nieruchomości, które należy rozważyć należy:
- lokalizacja, położenie, otoczenie,
- przeznaczenie określone w planie miejscowym,
- stan zagospodarowania nieruchomości,
- stan techniczny, stopień zużycia budynku/budowli/lokalu,
- powierzchnia, kształt, funkcjonalność,
- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej.
Poza wymienionymi cechami nieruchomości, bardzo ważny jest również stan prawny nieruchomości oraz stan rynku - kształtowanie się popytu, podaży oraz trendów.
M. C. Thomsett zwraca uwagę na
następujące czynniki determinujące wartość nieruchomości będącej przedmiotem
obrotu na rynku:
- Stopień zniecierpliwienia sprzedawcy, jeśli sprzedawca pragnie szybko pozbyć się nieruchomości, np. z powodu zmiany miejsca pracy, jej cena będzie niższa.
- Aktualny stopień popytu i podaży, w miarę wzrostu podaży, ceny spadają, jeśli popyt wzrasta, ceny wzrastają.
- Wpływ nieruchomości sąsiednich, cena nieruchomości jest uzależniona od cen innych nieruchomości, znajdujących się w pobliżu.
- Stan nieruchomości, w zależności od stanu w jakim znajduje się nieruchomość, jej wartość będzie zmienna, np. lokal w stanie developerskim ma niższą wartość, niż lokal w pełni wykończony.
- Dostępność finansowania, niedostępność kredytów hipotecznych powoduje spowolnienie na rynku nieruchomości.
