Rzeczoznawca majątkowy Paulina Pawlaczyk: pytania na egzamin ustny

1. Co to jest rynek i jak się go analizuje?

2. Z jakich informacji korzysta się analizując rynek?

3. Jak potwierdzić powierzchnię użytkową podaną w aktach notarialnych?

4. Jaka powinna być kolejność punktów w operacie?

a) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

b) określenie celu wyceny;

c) podstawa formalna i źródła danych;

d) ustalenie istotnych dat;

e) opis stanu nieruchomości;

f) wskazanie przeznaczenia nieruchomości;

g) analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

h) wskazanie rodzaju określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki;

i) obliczenia i wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

5. Gdzie i w jakiej formie prowadzone są zbiory cen transakcyjnych?

6. Sposób obliczania wag atrybutów.

7. Dlaczego zastosowano metodę porównywania parami, skoro baza nieruchomości pozwala na zastosowanie metody korygowania ceny średniej?

8. Jak można zbadać wpływ czasu na ceny transakcyjne nieruchomości podobnych?

9. Narysować wykres trendu czasowego, jak można go wyrażać jeśli nie w procentach?

10. Czy trend czasowy może być liczony rocznie?

11. Co to jest stan nieruchomości? Jak stan nieruchomości wpływa na wartość lokalu?

a) stan zagospodarowania;

b) stan prawny (zbiór przysługujących do nieruchomości praw);

c) stan techniczno-użytkowy (wiek, konstrukcja, zużycie);

d) stan otoczenia (wielkość, charakter, stopień zurbanizowania miejscowości);

UWAGA! Przeznaczenie tu nie należy.

12. Co to jest nieruchomość wspólna?

13. Czy udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu, na którym znajduje się blok, w którym zlokalizowana jest nieruchomość lokalowa, miał wpływ na wartość nieruchomości

14. Jak ustala się udział w częściach wspólnych nieruchomości?

Udział lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

15. Jakie rodzaje nieruchomości występują w przepisach prawa i w jakich ustawach są uregulowane?

16. Jakie można czerpać korzyści z nieruchomości wspólnej?

17. Definicja lokalu i podstawa prawna? Co to jest samodzielny lokal?

Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. (UoWL)

18. Różnica między spółdzielczym własnościowym prawem, a nieruchomością lokalową?

19. Jak powstaje nieruchomość lokalowa (podstawa prawna)? W jaki sposób wyodrębnia się lokal (metody)?

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (w formie aktu notarialnego i wpisu w KW) albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. Odrębna własność może też powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu i do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę.

20. Kiedy rzeczoznawca może wyceniać nieruchomość lokalową?

Określenie wartości lokalu może nastąpić po uprzednim oznaczeniu przez właściciela przedmiotu odrębnej własności lokalu i po wydaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu. Z wartości wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości, jeżeli wymaga tego cel wyceny. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego związanego z lokalem.

21. Na jakiej podstawie stwierdzono, że lokal jest samodzielny?

22. Czy w bloku spółdzielczym może powstać wspólnota mieszkaniowa, kiedy powstaje wspólnota?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, lecz spółdzielnia w takim przypadku jest zarządcą takiego budynku.

23. Jeśli do lokalu przynależy piwnica, jak uwzględnia się to w wycenie?

24. Jak pomieszczenie przynależne wpływa na wartość, czy zawsze ją zwiększa?

25. Czy miejsce postojowe może być pomieszczeniem przynależnym?

26. Porównaj księgę wieczystą nieruchomości lokalowej i gruntowej, gdzie zapisany jest udział w nieruchomości wspólnej (w którym dziale)?

W księdze wieczystej nieruchomości lokalowej udział wpisany jest w dziale I-Sp, a w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej w dziale II Własność .

27. Czy standardy powinny być w podstawach prawnych wyceny?

28. Omówić załączniki do operatu (po co są zamieszczane, do czego każdy z nich służy)

29. Jaka jest różnica między zaświadczeniem z ksiąg wieczystych a odpisem – co powinno być w operacie, co z protokołem badania Księgi Wieczystej?

30. Jakie znasz hipoteki i czy hipoteka ma wpływ na wartość nieruchomości?

31. Na jakiej podstawie dokonuje się wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji administracyjnej, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

32. Na podstawie jakiego dokumentu przyjmujemy dane dotyczące powierzchni nieruchomości, jeśli jest rozbieżność między księgą wieczystą a ewidencją gruntów i budynków?

W razie niezgodności danych z katastru z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sprostowania tego oznaczenia dokonuje sąd na podstawie danych z katastru nieruchomości. Dane z ewidencji gruntów i budynków dotyczące oznaczenia nieruchomości mają charakter wiążący i są podstawą oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej.

33. Co to znaczy, że stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany?

Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym to nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej lub innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa.

34. Czy poprawne jest zdanie: „dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego prowadzona jest księga wieczysta…”?

35. Jak sporządza się szkic lokalu, czy trzeba dokonywać własnych pomiarów?

36. Co jest ważniejsze decyzja i warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy studium

37. Czy przeznaczenie w studium może być inne niż w decyzji WZiT?

38. Czy wypis z rejestru gruntów to obligatoryjny załącznik?

39. Co znajduje się w wyciągu z operatu wg standardu?

40. Czy protokół z wizji lokalnej to obligatoryjny załącznik?

41. Z kim konsultowane studium, a z kim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

42. Wskazać różnicę między działką ewidencyjną a nieruchomością?

43. Różnica między wyceną nieruchomości a określaniem wartości nieruchomości?

Wycena nieruchomości to postępowanie (proces) w wyniku którego dokonuje się określenia wartości. Określanie wartości nieruchomości to wynik przeprowadzonego w tym celu postępowania, czyli wyceny.

Szacowanie nieruchomości – czynności związane z wyceną.

44. Co to jest osoba fizyczna?

45. Jak uwzględnia się powierzchnię logii?

46. Jakie instalacje posiada nieruchomość lokalowa i co wchodzi w zakres instalacji sanitarnych?

47. Czy wybudowanie budynku w technologii tradycyjnej ma wpływ na wartość nieruchomości?

48. Z jakich źródeł informacji należy skorzystać przy opisie cechy uzbrojenie?

49. Czy powierzchnia działki ma wpływ na ceny transakcyjne?

50. Co jeśli na rynku lokalnym nie ma nieruchomości podobnych?

51. Kwestia zaokrąglania wyniku do pełnych złotych.

52. W jaki sposób można obliczyć cenę jednostkową wycenianej nieruchomości?

53. Daty istotne w operacie.

54. Zużycie i rodzaje.

Zużycie to utrata wartości ekonomicznej, wyróżnia się:

Zużycie techniczne-wynika z wieku obiektu, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonania, sposobu użytkowania, warunków eksploatacji, wad projektowych, remontów.

Zużycie funkcjonalne-wynika z porównań zastosowanych rozwiązań do rozwiązań aktualnie stosowanych, uwzględniając rozwój technologii i trendy.

Zużycie środowiskowe-wynika ze zmian w otoczeniu powodujących uciążliwości w eksploatacji, np. budowa autostrady, wysypiska odpadów itp.

Nie należy mylić z amortyzacją-rozłożenie obciążenia finansowego w czasie.

55. Kiedy można stosować współczynnik eksperta?

W szczególnych przypadkach, np. gdy wyceniana nieruchomość posiada wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji między popytem a podażą, może przyjmować wartości od 0,9 do 1,10.

56. Kiedy stosujemy metodę zysków, a kiedy inwestycyjną?

Metoda zysków stosowana jest do nieruchomości, dla których nie można ustalić czynszów najmu lub dzierżawy, a dochód ustala się w wysokości odpowiadającej udziałowi właściciela w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości (np. stacje benzynowe, hotele, kina itp.)

Metoda inwestycyjna jest stosowana, gdy dochód ustala się z czynszów najmu lub dzierżawy na nieruchomościach podobnych.

57. Dlaczego wybrano taką technikę?

58. Dlaczego zastosowano podejście dochodowe skoro było dużo transakcji rynkowych

59. Obliczenie i definicja współczynnika kapitalizacji?

60. Definicje i różnice między stopą kapitalizacji a stopą dyskontową.

61. Jak obliczono trend czasowy dla czynszów?

62. Omówić DON jak się liczy, co należy uwzględnić, a co nie?

63. Co to jest strumień dochodu, a co to strumień pieniężny?

64. Czym się różni kapitalizacja prosta od dyskontowania?

65. Omówić wydatki operacyjne.

Do typowych wydatków operacyjnych zalicza się:

- Podatek od nieruchomości (od gruntu i budynków) oraz ew. opłaty za UW.

- Koszty napraw i remontów obciążające właściciela.

- Koszty zarządu nieruchomością.

- Koszty ubezpieczeń nieruchomości.

- Koszty utrzymania czystości i porządku, w tym ochrona nieruchomości.

- Koszty mediów o ile z umów wynika, że nie obciążają one najemców.

(lista ta nie jest zamknięta – winny się tu znaleźć wszystkie roczne wydatki właściciela związane z utrzymaniem i eksploatacją wynajmowanej nieruchomości)

Nie zalicza się tu: kosztów remontów kapitalnych, amortyzacji, kosztów finansowych (odsetek) i podatku dochodowego.

66. Jak ustalono wydatki operacyjne? Jaki stanowią procent w stosunku do wycenianej nieruchomości?

67. Jak określono wydatki operacyjne dla nieruchomości porównawczych przyjętych do określenia współczynnika kapitalizacji prostej?

68. Skąd wziąć dane o pustostanach i zaległościach czynszowych?

69. Co to jest wartość rezydualna i jak ją obliczyć?

70. Na czym polega zasada współmierności dochodów?

71. Omówić regulacje dotyczące studium i mpzp (kiedy wchodzą w życie)?

72. Omówić cechy i ich wagi.

73. Definicja nieruchomości podobnej.

74. Jakie są zasady przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste?

75. Co się dzieje w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej?

Art 77 ust 2a. "W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji."

76. Jak często i kto może wnioskować o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego?

77. Rodzaje użytków gruntowych.

78. Na jakiej podstawie rzeczoznawca ustala przeznaczenie terenu?

79. Co to jest użytkowanie wieczyste?

Prawo rzeczowe pośrednie między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Uregulowane w KC i UOGN, jest długotrwałą formą korzystania z gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (przez okres od 40-99 lat).

80. Jakie są stawki opłat za użytkowanie wieczyste?

81. Jak wycenia się wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wnoszonej do spółki w formie wkładu niepieniężnego (aportu)?

82. Czy użytkownik wieczysty może żądać dokonania aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego?

83. Jak wygląda proces aktualizacji opłaty jeśli użytkownik wieczysty poniósł nakłady na nieruchomości?

84. Jakie i jak wykorzystujemy dane z rynku przy wycenie podejściem kosztowym części składowych gruntu?

85. Co to jest opłata adiacencka. Jakie muszą być spełnione warunki, aby opłata taka mogła być naliczona?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami - Art. 145 ust. 2

86. Czy opłata adiacencka dotyczy nieruchomości rolnych?

87. Jakiej opłaty dotyczy Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Opłaty planistycznej.

Jeśli w związku ze zmianą planu miejscowego korzystanie z nieruchomości stało się ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy rekompensaty w postaci: odszkodowania za poniesioną szkodę, wykupienia nieruchomości lub jej części, zamiany nieruchomości na inną. Jeśli wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystał z przysługujących mu praw, to przy zbyciu nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości, jednak w terminie do 5 lat od dnia w którym plan zaczął obowiązywać.

Jeśli wartość nieruchomości wzrosła, to przy zbyciu nieruchomości należy wnieść do gminy jednorazową opłatę, nie wyższą niż 30% wzrostu wartości. (jest to renta planistyczna), stanowi dochód własny gminy, a stawka procentowa musi być ujęta w zapisach planu.

88. Czy można naliczyć opłatę adiacencką w przypadku podziału dokonywanego niezależnie od ustaleń planu miejscowego?

89. Jakie są opłaty adiacenckie, czy któraś z nich jest obligatoryjna?

90. Co to jest jednostka rejestrowa, co to jest jednostka ewidencyjna?

91. Procedura naliczenia opłaty adiacenckiej, w przypadku przedmiotowego operatu.

93. Sposoby obliczania powierzchni.

94. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną wg treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

95. Źródła informacji o nieruchomościach.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1.3.

Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane określone w ust. 1.4.

Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.

96. Jakie są rodzaje rejestrów, jakie dane spisujemy z ewidencji a jakie z KW, czy wyciąg z ewidencji jest obowiązkowy?

97. Korygowanie ceny transakcyjnej na dzień wyceny.

98. Rola analizy rynku nieruchomości w wycenie.

99. Sposoby wyboru atrybutów nieruchomości.

100. Zmiana stóp zwrotu względem zmian rynkowych.

101. Czy przeznaczenie ma wpływ na wartość odtworzeniową?

102. Jaki jest wpływ cechy lokalizacja w podejściu kosztowym?

103. Czy rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej bierze pod uwagę stawkę procentową?

104. Czy użytkownik wieczysty płaci opłatę adiacencką?

105. Jaka jest różnica w wycenie między stanem przed wybudowaniem infrastruktury technicznej a po jej wybudowaniu?

106. Jakie są niezbędne warunki dla wymierzenia opłaty adiacenckiej?

107. Kto ustala wysokość opłaty adiacenckiej i jaka jest to wysokość?

108. Omówić daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowe przywołane w operacie.

109. Co obejmuje czynsz rynkowy?

110. Co to jest strumień dochodu, a co to strumień pieniężny według ustawy o rachunkowości?

111. Co to są zaległości czynszowe?

112. Czy czynsz zalicza się do wydatków operacyjnych (porównać przy wycenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu i nieruchomości lokalowej).

113. Czy jeśli nieruchomość jest wynajmowana, to bierzemy to pod uwagę w operacie?

114. Źródła danych w analizie rynku.

115. Ile lat powinna obejmować prognoza w technice dyskontowania strumieni dochodu?

116. Jak obliczyć poziom pustostanów?

117. Jak się liczy dochód operacyjny netto? Co uwzględnia, a co nie uwzględnia?

118. Jak traktować należy dochód z reklamy?

119. Jak wyznacza się stopę dyskontową z rynku kapitałowego?

120. Jakie wydatki operacyjne uwzględniamy dla nieruchomości lokalowej, a jakie dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

121. Na jakiej podstawie prognozuje się wzrost czynszów przy technice dyskontowania strumieni dochodu?

122. Na jakiej podstawie ustalono parametry do stopy dyskontowej?

123. Omów podstawę prawną zastosowania wyliczonej stopy dyskontowej.

124. Skąd bierze się dane o pustostanach i zaległościach czynszowych?

125. Skąd bierze się dane o wydatkach operacyjnych, jeśli są nieznane właścicielowi?

126. Skąd uzyskuje się informacje o czynszach rynkowych nieruchomości podobnych, na podstawie których określa się czynsz rynkowy?

127. Uzasadnić przyjęty poziom wydatków operacyjnych.

128. Uzasadnić wybór techniki w metodzie dochodowej.

129. W jakim kontekście należy uzasadnić wynik wyceny w podejściu dochodowym?

130. Z czego wynika wartość rynkowa w podejściu dochodowym i jak została policzona?

131. Z jakich źródeł pochodzą informacje do ustalenia stopy kapitalizacji?

132. Co obejmuje ubezpieczenie obiektu?

133. Co składa się na cenę jednostkową robót budowlanych?

134. Co to jest niedoszacowanie przy ubezpieczaniu?

135. Co to jest średnioważony stopień zużycia i jak się oblicza?

136. Co to jest wartość ubezpieczeniowa?

137. Co to jest współczynnik regionalizacji, skąd się go bierze i jak można jeszcze inaczej go wyznaczyć?

138. Co to są ogólne warunki ubezpieczenia?

139. Co wpływa na korozję drewna?

140. Co wpływa na stopień zużycia stropu/dachu/ścian/fundamentów?

141. Czy uwzględnia się stan zagospodarowania terenu przy wycenie metodą odtworzeniową?

142. Czy w kosztach uwzględnia się koszty rusztowań?

143. Czy w wycenie podejściem kosztowym dokonuje się analizy rynku?

144. Czy z rzutu i wizji lokalnej można poprawnie obliczyć koszt odtworzenia budynku?

145. Czym różni się obliczanie powierzchni użytkowej według normy ISO i PN?

146. Czym są koszty dodatkowe? Jakie koszty oprócz kosztów na budowę ponosi inwestor?

147. Czym się różni podejście kosztowe od kosztorysowania?

149. Czym się różni wartość odtworzeniowa, a wartość rzeczywista dla celów ubezpieczeniowych?

150. Czym się różnią cenniki i katalogi cenowe różnych wydawnictw?

151. Dlaczego przy domu w trakcie budowy brak tabeli ze stopniem zaawansowania robót?

152. Dlaczego uwzględniono tylko zużycie techniczne i co na nie wpływa?

153. Jak obliczono nakłady rzeczowe na planowaną modernizację?

154. Jak można określić zużycie techniczne budynku, w którym się znajdujemy?

155. Jak liczy się udział procentowy danego elementu w koszcie budowy?

156. Jak liczy się stopień zużycia dla fundamentów?

157. Gdzie powinna być umiejscowiona analiza i dlaczego?

158. Gdzie jest definicja wartości odtworzeniowej i rzeczywistej dla potrzeb ubezpieczenia?

159. Jak obliczyć kubaturę pomieszczenia, w którym się znajdujemy?

160. Jak obliczyć umowną objętość murów?

161. Jak obliczyć wielkość elementu scalonego?

162. Jak obmiarowano wykopy? Jakie znaczenie ma tutaj rodzaj gleby?

163. Jak uwzględnia się koszty nadzoru i dokumentacji?

164. Jaki jest wpływ lokalizacja na podejście kosztowe?

165. Jaki jest podział kosztów inwestycyjnych?

166. Jaką rozpiętość może mieć maksymalnie więźba dachowa?

167. Jaka jest różnica między kosztorysem, a techniką szczegółową?

168. Jak zostały skonfrontowane ceny katalogowe z rynkiem?

169. Omów zużycie robót ziemnych i fundamentów.

170. Omów sposób liczenia stopnia zużycia, w tym funkcjonalnego i środowiskowego w celach ubezpieczniowych.

171. Omów definicję budynku oraz podstawę prawną definicji.

172. Odnieść poziom oszacowanej wartości rynkowej do odtworzeniowej.

173. Jakie znane są katalogi cenowe i dlaczego został wybrany ten konkretny katalog do metody odtworzeniowej?

174. Jaki jest wpływ ogólnych warunków ubezpieczenia na metodykę wyceny konkretnych części składowych nieruchomości?

175. Jak liczy się stopień zużycia dla celów ubezpieczeniowych?

176. Jakie dane są potrzebne do oszacowania wartości odtworzeniowej i skąd się je bierze?

177. Jakie koszty inwestycji i zysk przyjęto w operacie?

178. Jakie składniki ubezpiecza towarzystwo ubezpieczeniowe?

179. Omówić metody i techniki podejścia kosztowego.

180. Skąd bierze się koszty dodatkowe?

181. Uzasadnić określony stopień zużycia technicznego.

182. Uzasadnić zastosowanie podejścia kosztowego. Podstawy prawne.

183. W jaki sposób dokonano obmiaru budynku? Kolejność działań.

184. Zużycie funkcjonalne, środowiskowe a techniczne.

185. Ile wynoszą koszty dodatkowe dla budowy drogi?

186. Jak wyznacza się koszty dodatkowe i co wchodzi w ich skład?

187. Przeciętny stopień zużycia technicznego a średnioważony stopień zużycia technicznego.

188.Omówić wzory Rossa.

189. Wymień rodzaje powierzchni.

190. Co to jest KNR?

191. Jaka jest różnica między obmiarem a przedmiarem?

192. Dlaczego obliczając wartość do celów ubezpieczeniowych nie uwzględniono wartości gruntów i jak ma się to do zakresu wyceny?

193. Jakie czynniki zewnętrzne (środowiskowe) wpływają na wartość nieruchomości?

194. Co należy określić przy wycenie pojedynczego drzewa?

195. Jak obliczono współczynnik regionalny przy kosztach odtworzenia?

196. Jak otoczenie i sąsiedztwo wpływa na koszt odtworzeniowy budynku?

197. Omów zasady obmiaru budynków wg norm.

198. Co to jest stolarka i ślusarka i jak się liczy?

199. Co to jest Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe? Na jakich zasadach działa, co może robić z gruntami leśnymi?

200. Co to jest miąższość drzewostanu?

201. Co się rozumie przez pojęcie: walory rekreacyjne lasów?

202. Co oznacza skrót WBO w cenie drewna i co oznaczają poszczególne litery?

203. Co oznacza skrót TP/TW w opisie taksacyjnym lasu?

204. Czy Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe może sprzedać las, jeśli ten stanowi część nieruchomości?

205. Co zawiera opis taksacyjny lasu?

206. Co to jest typ siedliskowy i co on określa?

207. Co to jest płazowina?

208. Co to jest pierśnica?

209. Czym się różni bór od lasu?

210. Dla jakich gruntów liczymy wartość drzew szacunkiem brakarskim?

211. Do czego służy opis taksacyjny lasu?

212. Jak obliczyć wartość nieruchomości leśnej, która jest zabierana pod budowę autostrady?

213. Jak określa się bonitację drzewostanu przy braku uproszczonego planu urządzenia lasu i inwentaryzacji lasu?

214. Jak zweryfikowano dane z opisu taksacyjnego do wyceny?

215. Jak wyliczyć wskaźnik zadrzewienia w drzewostanie do 20 lat i starszym?

216. Jak się liczy miąższość drzewostanu?

217. Jak określa się siedlisko lasu przy braku uproszczonego planu urządzenia lasu i inwentaryzacji lasu?

218. Jak określa się cechy drzewostanu przy braku uproszczonego planu urządzenia lasu i inwentaryzacji lasu?

219. Kiedy Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe może sprzedać las?

220. Jakie są klasy wieku drzewostanu?

221. Jakie są główne cechy nieruchomości przeznaczonych na cele leśne wpływające na ich wartość?

222. Jakie przepisy regulują zagadnienie sprzedaży nieruchomości leśnych będących w zarządzie Lasów Państwowych?

223. Jakie informacje z opisu taksacyjnego są nam potrzebne do wyceny lasu?

224. Omów definicję nieruchomości leśnej, jakie cechy ją wyróżniają, kiedy o nieruchomości zabudowanej można mówić, że jest nieruchomością leśną.

225. Od czego zależy klasa bonitacyjna siedliska leśnego?

226. Na czym polega szacunek brakarski?

227. Kto i na jakiej podstawie uznaje las za ochronny?

228. Kto i jak wykonuje opis taksacyjny?

229. Omówić podstawowe składniki, które decydują o wartości gruntu i drzewostanu.

230. Po co w wycenie lasu pomniejsza się cenę drewna o koszty pozyskania i zrywki?

231. Podać metody określania ceny 1m3 drewna dla potrzeb wyceny lasu.

232. Skąd bierze się miąższość rzeczywistą drzewostanu?

233. Skąd bierze się współczynnik zadrzewienia?

234. Skąd pozyskuje się ceny drewna konieczne do wyceny?

235. Uzasadnić wysokość współczynnika korekcyjnego dla wartości.

236. W jaki sposób Lasy Państwowe gospodarują lasami?

237. W jaki sposób określono współczynniki korekcyjne (v1, v2, itd.) służące do określania wartości gruntu.

238. Z jakiego okresu czasu uwzględnia się cenę drewna z uwzględnieniem wszystkich rodzajów sortymentów?

239. Zasady wyceny lasu ochronnego.

240. Podaj różnicę między mapą z planu urządzenia lasu a uproszczonego planu urządzenia lasu.

241. Co oznacza "las świeży"?

242. Jaki dokument wykorzystano do analizy drzewostanu? Omówić go.

243. Podaj dokumentację urządzeniowo-leśną i dla jakich rodzajów lasów ona występuje?

244. Co to jest drewno tartaczne?

245. Omów szkodniki występujące na drzewostanie.

246. Różnica we współczynnikach we wzorach do obliczania wartości gruntów i drzewostanu.

247. Jak oblicza się wskaźnik zadrzewienia dla drzewostanów do 20 lat, a jak dla starszych?

248. Co to jest współczynnik k1 z wzoru o wartość odtworzeniową drzewostanu?

249. Jakie lasy są zwalniane z podatku leśnego?

250. W jaki sposób określono cenę drewna.

251. Dlaczego budynek w metodzie kosztów likwidacji był do rozbiórki?

252. Co składa się na koszt robót rozbiórkowych?

253. Omówić sposób postępowania przy odzysku materiałów.

254. Co to jest nieruchomość lokalowa, jak powstaje, procedura, podstawy prawne.

255. Gdzie uwzględniono wartość gruntu w wycenie nieruchomości lokalowej?

256. Co grozi rzeczoznawcy majątkowemu za niezgodność stanu faktycznego z tym, co opisał w operacie?

257. Co jest ważniejsze: decyzja o warunkach zabudowy czy studium?

258. Co oznacza symbol Bi?

259. Co to jest elewacja?

260. Co to jest hipoteka łączna?

261. Co to jest księga wieczysta i z czego się składa, jakie pełni funkcje?

262. Co to jest rejestr budynków i kartoteka budynków?

263. Co to jest strop Teriva, Kleina, Acermana?

264. Co znaczą "podstawy materialno-prawne"?

265. Czy może być piwnica w budynku i nie być pomieszczeniem przynależnym?

266. Czy obciążenie hipoteczne wpływa na wartość nieruchomości?

267. Czy pierwsza rata za użytkowanie wieczyste może być aktualizowana?

268. Dlaczego hipoteka nie ma wpływu na wartość nieruchomości?

269. Definicja wartości rynkowej i klasyfikacja sposobu wyceny wg aktualnych w dacie wyceny przepisów.

270. Czym jest pomieszczenie przynależne?

271. Czy za służebność płaci się jednorazowo?

272. Czy przeznaczenie w studium może być inne niż w decyzji o warunkach zabudowy?

273. Gdzie oddaje się wyciąg z operatu?

274. Dlaczego wśród załączników brak rejestru cen i wartości?

275. Dlaczego waga cechy została ustalona na danym poziomie?

276. Jak ograniczone prawa rzeczowe wpływają na wartość nieruchomości?

277. Jak obliczono powierzchnię domu?

278. Jak ustala się przeznaczenie nieruchomości, gdy nie występuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

279. Jak szeroka powinna być droga?

280. Jak się robi szkic lokalu? Czy rzeczoznawca powinien dokonać własnych pomiarów, jeśli właściciel przekazał mu swój szkic?

281. Jaką gwarancję ma bank, że określona wartość przy kredycie długoterminowym zabezpieczy całe zobowiązanie?

282. Jaka jest różnica między mapą zasadniczą a mapą ewidencyjną?

283. Jak zaokrągla się wartości po przecinkach?

284. Jakie daty zamieszcza się w operacie i jakie jest ich znaczenie?

285. Jakie dane pozyskiwane od właściciela nieruchomości i najemcy można wykorzystać w operacie?

286. Jakie cechy w badaniu rynku zostały dobrane i dlaczego?

287. Cechy istotne przy wycenie lokalu.

288. Jaki stan prawny jest uwzględniony w księdze wieczystej?

289. Jakie koszty związane z budową należy pokryć przy sprzedaży mieszkań?

290. Wymienić prawa rzeczowe.

291. Jakie rodzaje współwłasności się wyróżnia i jak można znieść współwłasność?

292. Kiedy wszedł w życie standard dotyczący wierzytelności?

293. Kto jest właścicielem części składowej nieruchomości i jak to się ustala?

294. Na jakiej podstawie można stwierdzić, że istnieje dojazd do nieruchomości?

295. Na jakiej podstawie określa się aktualny sposób użytkowania?

296. Na jakiej zasadzie ustala się funkcjonalność nieruchomości, a na jakiej jej użytkowanie?

297. Omów definicję obrębu, jednostki ewidencyjnej, podziału ewidencyjnego, itd.

298. Omów regulacje prawne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i standardów zawodowych.

299. Omówić analizę rynku dla wybranego podejścia i metody wyceny.

300. Omówić źródła danych merytorycznych przyjętych do wyceny nieruchomości.

301. Po co stosuje się klauzule w operacie i czego dotyczą?

302. Skąd brać dane do wyceny?

303. Uzasadnić przyjęty sposób wyceny.

304. W jaki sposób dokonuje się badania mpzp?

305. Omówić poszczególne elementy z opisu technicznego budynku.

306. Z jakich dokumentów dokonuje się badania przeznaczenia budynków?

307. Z jakich dokumentów korzysta się przy badaniu stanu prawnego nieruchomości?

308. Z jakiego okresu przyjmujemy transakcje do analizy?

309. Czy załącznikiem powinien być protokół z wizji lokalnej?

310. Opisać podstawy prawne i źródła merytoryczne.

311. Jakie klauzule są obligatoryjne?

312. Co jest źródłem prawa dla rzeczoznawcy, jeśli chodzi o przeznaczenie nieruchomości?

313. Podaj definicję nieruchomości w Kodeksie Cywilnym.

314. Sposoby płatności za służebności.

315. Jakie są podstawy metodologiczne a jakie prawne?

316. Jak uzasadniono wynik końcowy wyceny?

317. Skąd wzięto takie cechy nieruchomości i dlaczego przyjęto takie opisy stanów tych cech?

318. W jakim celu opisujemy cechy nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej w metodzie korygowania ceny średniej?

319. Czy dla działki z pozwoleniem na budowę można zastosować metodę pozostałościową?

320. Kiedy można zastosować metodę pozostałościową?

321. Co można odczytać z mapy glebowo-rolniczej?

322. Co oznacza cecha lokalizacji przy nieruchomości rolnej i jaka jest najlepsza lokalizacja dla nieruchomości rolnej?

323. Co to jest grunt rolny i gdzie jest jego podstawowa definicja?

324. Co to jest kultura rolna i jak się określa?

325. Co to jest hektar przeliczeniowy?

326. Co to jest okręg podatkowy i do czego jest potrzebny?

327. Co wpływa na klasy jakości gleb?

328. Czy są jakieś minimalne powierzchnie gruntu rolnego?

329. Czy załącznikiem przy wycenie roli powinna być mapa glebowo-rolnicza?

330. Dlaczego nieruchomość rolna jest wyceniona bez zasiewów, jeśli na zdjęciu widać, że została dokonana orka?

331. Jakie wyróżnia się użytki rolne?

332. Jakie ustala się cechy dla nieruchomości rolnej?

333. Jakie są kompleksy glebowo-rolnicze i krótka ich charakterystyka.

334. Jaka jest różnica między łąką a pastwiskiem?

335. Jak oblicza się wskaźnik bonitacji?

336. Skąd bierzemy współczynnik przeliczeniowy dla danej klasy gruntów, gdy chcemy obliczyć wskaźnik bonitacji?

337. Omówić cechy "bonitacja" a "kultura" gleby.

338. Na czym się lepiej uprawia: na piaskach czy na glinie? Co można uprawiać na piaskach gliniastych lekkich?

339. Które z pojęć jest pojęciem prawnym, a które ekonomicznym i technicznym: działka, nieruchomość, gospodarstwo?

340. Jednostka porównawcza przy wycenie gruntów rolnych.

341. Uzasadnić zależność wskaźnika szacunkowego gruntu od klasy gruntu.

342. Wymienić 3 typy gleb.

343. Czy można badać księgę wieczystą dla gruntu jeśli wyceniamy własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu?

344. Co jest konieczne, aby spółdzielnia mogła sprzedać spółdzielcy mieszkanie?

345. Co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i jaka ustawa je definiuje?

346. Jeśli na ścianie lokalu użytkowego będącego przedmiotem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu umieszczona jest reklama, to kto czerpie dochody z reklamy?

347. Jakie dokumenty można pobrać z katastru do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

348. Jakie dokumenty można pobrać z katastru do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

349. Jakie dane można uzyskać ze spółdzielni mieszkaniowych?

350. Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może mieć założoną księgę wieczystą?

351. Komu przesyła się wyciąg z operatu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

352. Skąd się bierze dane do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

353. Co się dzieje w przypadku likwidacji spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu?

354. Dla nieruchomości dokonano rok temu aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste gruntu. Po tym fakcie częściowo ze środków własnych użytkownika wieczystego, wybudowano na niej groblę. Czy można teraz dokonać ponownie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste?

355. Jak się wypowiada dotychczasową stawkę opłat za użytkowanie wieczyste i od kiedy obowiązuje nowa stawka?

356. Jaki tryb odwoławczy przysługuje od nowych opłat za użytkowanie wieczyste?

357. Funkcje rynku nieruchomości.
358. Co kształtuje cenę nieruchomości na rynku?
359. Jakie znaczenie ma w wycenie zmiana cen wskutek upływu czasu?
360. Co stanowi podstawę wyboru podejścia, metody i techniki przez rzeczoznawcę majątkowego?

361. Co to jest i w jaki sposób się ustanawia odrębną własność lokalu?

362. Różnice pomiędzy wartością rynkową a wartością indywidualną przy wycenie podejściem dochodowym.
363. Inne sposoby obliczania stopy kapitalizacji.

362. W jakiej procedurze i na czyj wniosek zmienia się prawo użytkowania wieczystego w prawo własności.

363. Rodzaje czynszów.

363. Jak uzyskać dostęp do ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, mapy zasadniczej, studium?

364. Rodzaje umów najmu.

365. Jak obliczyć zaległości czynszowe?

366. Różnica między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a nieruchomością lokalową.
367. Użytki gruntowe ustala się do wyceny na podstawie ...
368. Wartość godziwa nieruchomości wykorzystywana jest do celów wyceny związanych z ...
369. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych wykorzystywanych jako nieruchomości porównywalne są ...
370. Przy wycenie nieruchomości w podejściu mieszanym (porównawczym, dochodowym) stosuje się ...
371. Dla zastosowania metody korygowania ceny średniej (porównywania parami) wystarczające jest ...
372. Współczynnik dyskontujący może wynosić ...
373. Stopa kapitalizacji (współczynnik kapitalizacji) może wynosić ...
374. Kapitalizacja w wycenie nieruchomości to ...
375. Efektywny dochód operacyjny to ...
376. Czy grunt się zużywa?
377. Przykładem wskaźnika wykorzystanego do wyceny kosztu odtworzenie budynku ...
378. Element scalony robót w wycenie to ...
379. Rzeczoznawca ustalając w operacie szacunkowym stopień zużycia części składowych nieruchomości winien przyjąć ...
380. Źródłem informacji o kosztach w budownictwie są ...
381. Obligatoryjne załączniki do operatu szacunkowego dotyczącego prawa własności nieruchomości obejmują...
382. Stan geodezyjny nieruchomości do wyceny ustalany jest na podstawie...