Podejścia metody i techniki wyceny nieruchomości

Wyceny nieruchomości dokonuje się za pomocą określonych w przepisach Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w standardach podejść, metod i technik stanowiących sposoby określania wartości nieruchomości. W metodyce wyceny wyróżnia się cztery podejścia, które obejmują metody, a te obejmują techniki wyceny. Podejścia do wyceny to sposoby
określenia wartości nieruchomości. Zróżnicowanie podejść jest uzależnione od czynników wpływających na wartość nieruchomości, a także od rodzaju określanej wartości. W każdym z podejść stosuje się właściwe dla przyjętych w nim założeń, czyli metody wyceny oraz techniki szacowania nieruchomości. Metody i techniki wyceny to procedury określania wartości nieruchomości. Przy wyborze podejścia, metody i techniki rzeczoznawca jest zobligowany do stosowania przepisów prawa, które wskazują, jakie podejście, metoda i technika są właściwe przy szacowaniu określonej wartości. W celu określenia wartości rynkowej stosuje się podejście porównawcze lub dochodowe, wartość odtworzeniową określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego. 

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te są korygowane ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu. Przy wycenie nieruchomości podejściem porównawczym niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a także ich cech. Podejście porównawcze należy do preferowanych sposobów określania wartości nieruchomości  i jest najczęściej stosowane w praktyce. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, których cena rażąco odbiega od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, tj. sprzedaż dokonana w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, z odroczonym terminem zapłaty lub z odroczonym terminem wydania nieruchomości, sprzedaż w drodze przetargu, z wyjątkiem, gdy ceny uzyskane w drodze przetargu nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen. 

Wartość rynkowa powinna być określona na podstawie badań rynku właściwego dla lokalizacji i rodzaju szacowanej nieruchomości. Wyodrębniając rynek nieruchomości dla potrzeb analiz cenowych rzeczoznawca powinien uwzględnić w szczególności rodzaj i obszar rynku, okres badania cen transakcyjnych, charakterystykę ekonomiczną rynku, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, należy uwzględnić także ocenę podaży i popytu na badanym rynku nieruchomości. Istotnym elementem wyceny nieruchomości jest określenie cech rynkowych oraz ich wag. Przyjmuje się zasadę, iż przedział czasowy analizowanych transakcji rynkowych nie powinien być dłuższy niż 2 lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości.

W podejściu porównawczym stosowane są trzy metody, metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej i metoda analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Metoda korygowania ceny średniej polega na porównaniu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Wartość nieruchomości jest określana w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej wymaga określenia liczby cech i wag cech rynkowych, opisu nieruchomości wycenianej pod kątem jej cech rynkowych i opisu nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej oraz określenia ceny średniej z bazy danych cenowych oraz zakresu współczynników korygujących. Przyjmuje się, iż wartość rynkowa nieruchomości wycenianej mieści się w przedziale między ceną minimalną a ceną maksymalną. Przy metodzie analizy statystycznej rynku wykorzystuje się zbiór cen transakcyjnych nieruchomości reprezentatywnych, wykorzystywane są tutaj metody stosowane do analiz statystycznych.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość jest uzależniona od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Podejście dochodowe stosowane jest do określenia wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynieść dochód. Przy zastosowaniu tego podejścia niezbędna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Za podstawowe źródło dochodów z nieruchomości uznaje się czynsz, natomiast dodatkowe źródła dochodów to np. opłaty za miejsca parkingowe, reklamy umieszczone na nieruchomości, opłaty za korzystanie z urządzeń takich jak automaty z napojami, kserokopiarki itp. Podejście dochodowe przy wycenie nieruchomości wykorzystuje teorię wartości pieniądza w czasie. Procedura określania wartości sprowadza się do określenia przyszłej prognozowanej wartości dochodów lub strumieni pieniężnych, a następnie przeliczenia tej wartości na dzień dokonania wyceny. W celu ustalenia wartości przyszłych prognozowanych dochodów na chwilę obecną należy je odpowiednio pomniejszyć ze względu na czynnik czasowy, czyli zdyskontować. W podejściu dochodowym stosowane są dwie metody, metoda inwestycyjna i metoda zysków. Metoda inwestycyjna jest stosowana do określenia wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów z najmu lub dzierżawy, którego wysokość jest możliwa do ustalenia na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metoda zysków jest stosowana przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, który nie jest możliwy do ustalenia w określony wyżej sposób. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i na nieruchomościach podobnych. Metoda zysków jest więc stosowana do wyceny nieruchomości, które przynoszą dochód uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania, np. stacje benzynowe, teatry, kina, hotele. Dla obu metod mogą być stosowane dwie techniki, technika kapitalizacji prostej oraz technika dyskontowania strumieni pieniężnych. Technika kapitalizacji prostej opiera się na założeniu, że realna wartość dochodu pozostaje w przyszłości na poziomie obecnego dochodu, który będzie stabilny w dalszej perspektywie. Technika dyskontowania strumieni pieniężnych zakłada zmianę realnej wartości dochodu. Zmiana ta może być spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości do założonego programu i zdolności świadczenia usług zmian dochodowości nieruchomości wywołanych jej rozwojem, może być także następstwem zmian koniunkturalnych na rynku.

Podejście kosztowe jest jedynym podejściem do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość odpowiada kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Oddzielnie określa się tu koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Kosztem nabycia gruntu jest wartość rynkowa gruntu o takich samych cechach. Wartość gruntu określa się stosując podejście porównawcze, na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, następnie należy do niej dodać wartość odtworzeniową np. budynku wzniesionego na tym gruncie. Proces określania wartości odtworzeniowej nieruchomości sprowadza się do określenia kosztu odtworzenia obiektu w stanie nowym, określenia stopnia jego zużycia, obliczenia współczynnika zużycia i określenia wartości odtworzeniowej. W podejściu kosztowym stosowana jest metoda kosztów odtworzenia i metoda kosztów zastąpienia. Metoda kosztów odtworzenia zakłada wzniesienie obiektu identycznego z wycenianym o identycznej konstrukcji, technologii i materiałach budowlanych. Zakłada się także identyczny koszt dokumentacji projektowej i nadzoru budowlanego określonych na podstawie danych z dnia wyceny. Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu kosztów wzniesienia obiektu, który spełniałby taką samą funkcję, jak obiekt wyceniany, lecz przy zastosowaniu współczesnej technologii i materiałów. W podejściu kosztowym stosowane są następujące techniki: technika szczegółowa, technika elementów scalonych i technika wskaźnikowa. Technika szczegółowa jest najbardziej skomplikowana, wymaga bowiem dokonania szczegółowej inwentaryzacji wycenianego obiektu łącznie z pomiarem powierzchni i kubatury, ustalenia technologii robót budowlanych, instalacyjnych itp., obliczenia dokonanych nakładów oraz określenia cen jednostkowych. Technika elementów scalonych zakłada podzielenie obiektu w sposób umowny na elementy. Pozwala na określenie kosztów np. fundamentów, stropów, ścian konstrukcyjnych itp. Technika wskaźnikowa pozwala określić koszt odtworzenia obiektu, jednak jest techniką najmniej dokładną. Sprowadza się do odnalezienia obiektu podobnego do wycenianego pod względem technologii, konstrukcji i wielkości, ustalenia jednostki odniesienia, np. m², określenia ceny jednostkowej obiektu budowlanego i ustalenia ostatecznego kosztu odtworzenia. Przy zastosowaniu techniki elementów scalonych oraz wskaźnikowej możliwe jest korzystanie ze specjalistycznych katalogów.

W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy innych podejść, jest stosowane, gdy przepisy prawa ze względu na specyfikę nieruchomości lub wycenianych praw nakazują stosowanie nietypowych metod lub procedur stanowiących kombinację rożnych podejść i metod. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę wskaźników szacunkowych gruntów i metodę kosztów likwidacji. Metoda pozostałościowa jest stosowana, gdy na nieruchomości mają zostać przeprowadzone roboty budowlane. Określana jest tu wartość rynkowa nieruchomości stanowiąca różnicę między wartością po wykonaniu robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót uwzględniając zysk inwestora. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów jest stosowana do określenia wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne w przypadku braku danych o transakcjach rynkowych. Wartość gruntu jest określana jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta lub 1 m³ drewna. W metodzie kosztów likwidacji określa się koszt likwidacji obiektów budowlanych rozumiany jako wartość materiałów porozbiórkowych pomniejszoną o koszty robót rozbiórkowych włącznie z uporządkowaniem terenu.